爱家广播   主题：《装点好生活》——选房的知识点、名词解释

    高燕：现在时间是16点05分，欢迎大家收听我们今天的社，不，《装点好生活》。为什么每次小神仙一来，我这儿就紧张呢？今天又到了周五了，又到了我们好生活的选房板块了。来，我们的搜狐购房专家小神仙跟大家打个招呼。

    小神仙：大家好，主持人好。

    高燕：你发现了吗？好像每次你一来我就开始磕巴。

    小神仙：你看见我比较激动吧。

    高燕：有可能有可能，因为你每次一来都能特别好的消息，所以有可能。所以小神仙一来，大家知道了，我们今天这个节目又是跟选房有关系的，我们在以前，比如说周一到周四，还有周六日，我们都是来说一说买完房子以后华体会(中国)的一些话题，是吧。

    小神仙：对。

    高燕：教大家怎么样去辨别，找一找不同的户型，它们会有一些不同的点。今天我们来做做之前的准备工作，你得有房。

    小神仙：对，你得有房才能华体会(中国)，才能办其他的事情。

    高燕：对对对，正好也赶上五一了，很多朋友也想趁着五一的时候。

    小神仙：肯定会去看房。

    高燕：对，比如说有结婚的，有二次置业的，也有一些可能是老人，正好孩子放假了，可以带着一块去是吧。

    小神仙：对对对。

    高燕：所以在这个之前，我们也跟大伙来说一说关于知识性的一些话题，因为今天我们可能不完全说某一片房子怎么样或者怎么样的，我们今天主要说一说，如果你选房的话有哪些注意事项，这些东西你是必须要知道，而且必须要看的，它非常重要。

    小神仙：对，只有你了解了这些知识，你才能帮助你去选到一个心仪的性价比高的房子。

    高燕：可能大家听着觉得挺云里雾绕的，哪些知识非得我们知道啊。比如说，可能你们每次买房的时候都有一些词，我先举个例子，比如说容积率，而且有些可能会告诉你，这是塔楼，这是板楼，有的可能还会提到一些什么双拼，独栋，其实还有一些，使用率、占地面积，建筑面积，绿化率等等吧，很多。其实这些都是我们选房的点，每一个点它的这个率的高啊低啊。

    小神仙：可能跟你以后居住的生活会有很大关系。

    高燕：包括像舒适度，都很有关系。所以我们今天就跟大伙儿来讲一讲，轻松地排除购房当的常见病。所以大伙儿如果有这方面的一些问题，您也可以通过我们短信的方式，或者是电话的方式来和我们进行沟通，我们的短信平台是10628821927。电话是65150099，当然了，我们在节目当中，照样还是会有一些帮助的举措。所以大家如果家里有什么需要帮忙的，有什么样的问题，您照样也可以发送过来，我们在以后的节目当中，包括专家也在，也会给大家来解答，再重复一下，10628821927，电话是65150099，当然了，大家如果有购房方面的问题，正好小神仙也在。好吧，那我们就言归正传地来说一说，今天我们要说的这些购房当中的一些常用语，或者一些“常见病”，当然是打引号的那种。总体来说，我不知道你这边的了解，大家在买房的时候会提出什么样的一些问题，有没有做过一些这方面的调查。

    小神仙：主要的是比如说对于**次买房的人，他可能连一些刚才你说的专有名词都不知道，比如什么层高，开间、进深，这样他搞不清楚，当置业顾问给他介绍的时候，他可能光在想这些词是什么，根本考虑不到其他的一些因素。还有以后的比如说你如何选择你的房子，你选择哪个区域，什么样的楼层，什么样的户型住起来更舒适，包括你选定了以后，你接下来的手续，什么贷款、首付应该付多少，都需要了解。只有当这些知识你都了解以后，你才能买到一个更合适你的房子。

    高燕：这个其实也就是我们**个要说的，为什么要了解购房知识这一小块，因为确实现在商品房的总价，按说虽然比前一阵子稍微低一些了，毕竟还是比较高的。而且我也觉得也是在大家挣来钱的一大部分，有的甚至是全部。

    小神仙：对，我觉得一个房子可能对于很多家庭，都是你全部这个家庭的收入，然后买这一套房子，当然是谨慎又谨慎，而且像商品房，它既然是一种商品，它肯定是在买卖，它买卖当中就会有很多因素在里面，尤其像现在都是期房，付款的时候也是有贷款，像这种交易时间这么长的一种商品，肯定会存在很多突变的一些因素在里面，所以如果你不太了解的话，就会对你的购房产生很大的影响。

    高燕：没错，所以说到这儿，咱们可能也要一步一步地跟大伙儿来说，刚才我们说到了为什么要了解购房知识，下面就是购房到底有哪些内容，我看你这儿还分了四步走。

    小神仙：对，因为我觉得分一下大家会比较清楚这四步，只要你了解这四步，对你之后的购房就会有很大的帮助。

    高燕：好，咱们就一步一步来说，**步是什么？

    小神仙：**步当然就是了解一些购房的基本的常识，也就是说那些购房当中你有可能碰到的一些专属的名词。

    高燕：这就可能有点像我最开始节目当中说的那个什么这词那词的，

    小神仙：像一本字典一样的，你要先了解最起码的一些专有名词的含义。

    高燕：说实话，在2006年的时候买过房，那会儿，就到现在，你看我基本也有几年的时间了吧，我到现在都不知道容积率是什么。

    小神仙：等你听完这期节目你就知道了。

    高燕：对对对，所以说咱们不能光看一些户型，光看一些表面上的东西，很多有一些比率上的东西，咱们还是要知道的。

    小神仙：对，因为每个楼盘每个项目都有自己的优点和缺点，可能对于销售来讲，它就总是扬长避短，可能不利的东西他就不跟你说了，但是你作为购房者应该了解的。

    高燕：**步，基本的购房知识，到底有哪些呢？咱们得请小神仙给我们来讲一讲。

    小神仙：购房知识最简单的就是相对这些建筑物的类型，要有一个明确的区分。这个类型就包括板楼、塔楼、和板塔结合这几个方面，所以咱们现在就说一下什么是板楼。

    高燕：这个应该说大家可能相对来说这个知识比较知道。

    小神仙：因为这个比较容易，比较直观。

    高燕：而且我觉得它因为确确实实跟自己的使用率有关系。

    小神仙：对，非常有关。

    高燕：板楼的使用率会比较高一些，塔楼它可能公摊大一些，这个大家好像都知道。

    小神仙：这一点大家都知道，但其实绝对意义上的一个板楼，应该不超过12层。如果太高的板楼，也会影响它的容积率，而且住起来也不那么舒适，所以**选择12层以内的一个板楼，这才是真正意义上的板楼，当然现在有很多项目也是一些高板，可能是18、19层的样子，而且板楼的一些优点咱们得跟大家介绍一下。

    高燕：比如说南北通透。

    小神仙：比附说南北通透、采光好、使用率高，容积率比较低，而且它一层的住户会比较少，而且户型大多数比较方正，这一点是其他的一些，比如说塔楼，是比不了的。但是可能在关于华体会(中国)方面，板楼可能稍微有一个小小的缺点，就是它改造性会小一点，因为板楼基本上墙都是承重墙，你不能随意地去拆。但是总体来讲，还是板楼对于你的生活比较好，住起来比较舒适。

    高燕：它的缺点有没有？

    小神仙：缺点就是不太容易华体会(中国)的时候改变它的布局，就这是一点。

    高燕：我觉得还有一点，它的价格相对高一些。

    小神仙：这个是，如果是同样一个区域，它盖板楼的价格就会高一些。这里还有一个小常识，不知道主持人知不知道，花园洋房应该是什么样的建筑结构呢？

    高燕：其实说实话，我还真不知道。但是我就一听这名字，我自己就感觉像是那种有花有草，环境会比较好的那种。

    小神仙：对，环境是比较好，但是按建筑的类别来讲，花园洋房还是属于板楼的。因为它都是南北通透的，比较方正的，而且它绝对没有超过12层。

    高燕：所以说它应该属于板楼的范围之内。

    小神仙：对。花园洋房其实是板楼。

    高燕：好，比如说我看到哪个开发商写的是花园洋房，大概应该知道它是板楼，低于12层。

    小神仙：对对对，是低于12层的，应该是板楼。

    高燕：好，这是板楼的。塔楼，这个我知道，我们家住的就是塔楼。当时，真的，可能就光看户型了，觉得这个户型挺好的，全部朝南的，但是确实没有南北的这种通风。

    小神仙：对，夏天会比较热一点。

    高燕：而且相对来说，它的使用率稍微低一些，比如说板楼能达到90%多，塔楼顶多也就80%，这样。

    小神仙：但是一般板楼也达不到90%多。

    高燕：我就举个例子，就是相对来说会差很多。

    小神仙：对，差不多要在8%-10%左右，这个差别还是很大的。

    高燕：对，塔楼反正一般好像都比较高，我觉得。

    小神仙：对，塔楼一般指的都是高层的那种建筑物，也就是12层以上的，现在一般市场上能见到的塔楼也都要在18、19层以上，还有很多是已经到30多层了。

    高燕：是不是因为塔楼它等于不是刚才你说的方方正正的一个，它好像几个围在一块，这样是不是比较易于它不倒，比较结实，所以它才这样来算，在高层。

    小神仙：对，它首先是比较结实，因为它的整个户型长度和宽度，每一户是差不多的，你看板楼的弧形一般是一种长方形的，不太规则的一个长方形，但是塔楼基本上是长和宽是差不多的，等于围了一个圈，围成了一个塔的形状。

    高燕：对。等于说它相对来说，我觉得可能比较易于改造，不像板楼那样。

    小神仙：对对对，因为它互相的承重墙会多一些，所以它中间每个，你这一套户型之内的墙承重墙会少一些，所以有很多二次华体会(中国)去改变户型的一般都是塔楼。

    高燕：它的确定呢？刚才说到采光的问题，通风问题。

    小神仙：采光不好，通风差一些。而且一般像塔楼都是暗卫。

    高燕：这儿有问题问我吗？

    小神仙：这儿没什么特别问题问你，因为你就住塔楼，所以你肯定会比较清楚。

    高燕：所以这块没有跟我说问题。

    小神仙：对。

    高燕：好吧好吧，还有一种是板塔结合是吧？

    小神仙：板塔结合是这几年新有的，板塔结合的话，它又会比较便宜一点，因为它不像板楼的容积率低了，所以分摊到单价上就贵了，然后板塔结合的，可能会单价低一些，板塔结合，它其中某一些户型会是南北通透的，所以这样既能保证它的单价，又能够保证它的南北通透性，但是这个南北的通透性你一定要根据这个楼座图和户型图去看，不是说所有的户型都是通透的。

    高燕：相对来说，这样的性价比会高一些。

    小神仙：对，性价比会高一些，因为它可能在同一面积内住的单元户会更多一些，所以它也会稍稍便宜一点。

    高燕：在这块是不是有些朋友会有一些误区，比如说塔楼比板楼高，好像有没有低的小塔楼呢？

    小神仙：低的小塔楼，不是因为塔楼太低，是因为现在有的板楼太高。

    高燕：所以会有一个这样的误区。

    小神仙：对，有些板楼已经超过了塔楼，尤其是像有的是达到30多层的一个高板。

    高燕：所以说可能在这方面，大家有的时候也可以来问一问，我这个是塔楼，是板楼，还是板塔结合，所以说板楼的使用率和塔楼的使用率不能完全按照这个来分，还是要看户型，看你整个这座楼它的一些情况。

    小神仙：对，因为有的板楼，也不是所有的户型都是通透的，因为像板楼里的一居室很有可能跟你旁边的三居室拼在一起的，所以旁边的三居室可能是南北通透的，但是你的一居室就是朝南的，这种也比较常见。

    高燕：等于说它也是板楼。

    小神仙：它也是板楼，但一居室，因为你毕竟是只有一个房间，所以它有可能是全朝南的，就是你的起居室和卧室都是全朝南的，也是有可能的，所以也不是非常地****地保证，板楼就是南北通透。

    高燕：所以这点大家也不能有一个笼统的概念，还是要分门别类地去问。

    小神仙：对对对。

    高燕：还有一种，可能这个就是很多朋友向往的，比如说我也非常向往，就是下面咱们要说的这个。

    小神仙：下面是一个高档的住宅，高档的住宅现在分为有别墅，就是独栋的别墅，双拼的，联排的，叠拼的，首先咱们得搞明白这四个有什么区别，分别都指的是什么？

    高燕：我大概说一下，你听听对不对？

    小神仙：好好好。

    高燕：独栋就是属于整个这一栋都是你的，是吧。比如说自己有院子，有车库，有一些亭台楼阁，愿意弄什么弄什么，这一栋都是你的，它是一栋一栋的，上面肯定不会有第二栋了，就只有这一个。

    小神仙：当然当然。

    高燕：双拼就是说这一栋是两户，这两户是左右两户，这一半是你的，另外是别人的，当然它也是有什么地库，有一些车位，有一些花园什么的，这样的。联排就等于说整个这一栋当中，可能有四户到五户，比如说。比较多一些。但是它也是属于左、右、中这样的一个结构的。

    小神仙：对对对。

    高燕：就等于说左边是人家的，中间是你的，旁边是别人的，这样的。然后叠拼，它是上下的，但是这个可能就不一定非得是上一户下一户，也可能有三户，上中下，这样的。

    小神仙：对，有可能。

    高燕：它是属于上下结构的。我说得比较对吧。

    小神仙：对，主持人相当冰雪。

    高燕：没有，因为我比较期盼，所以会了解一些。

    小神仙：现在咱们说一下这个独栋，当然是**的，肯定也是价格最贵的，因为独栋的话，等于没有公摊，整个这一栋都是你的，所以没有公摊。像双拼，双拼也是比较好的，因为双拼它就是两个拼在一起，分左右的，左边是一家，右边是一家，所以每家都等于是三面采光的，也是会比较好。联排就是像你说的，一整排是连在一起的，然后其中一户上下可能三层是一家，其中你这一家就是你自己的。

    高燕：但是这种联排，可能有一些朋友会觉得，靠边户的会比较好。

    小神仙：对，靠边的会采光比较好。

    高燕：而且比如说花园会大一些，有的时候可能旁边三面，但中间哪户可能就是南、北或者什么的。

    小神仙：对，一般联排的话就是会有一个后院，前面是一个车库的入口，因为像这种联排的话，比较像那种，你看外国小镇，很多都是那种联排，面宽比较小一点。然后上下叠拼，分为上叠下叠，一般都是比如说。

    高燕：下叠会贵一些是吧？

    小神仙：上叠会贵一些。但是一般其实还是建议买下叠会比较好。

    高燕：接地气嘛。

    小神仙：首先不是接地气，从你实用角度来讲，下叠是有花园的，而且一般这种叠拼的房子是有地下室的，所以住在下面这层，你的地下室和你们家是连在一起的，

    高燕：等于说是赠送的一般。

    小神仙：是赠送的，但是它的，你们从自己家里面就可以直接下地下室，是有入口的，但是有一些叠拼，就是你住在上面的那个上拼，它要进地下室你是要出户，然后再下去，就会比较不方便，而且上拼比较贵。

    高燕：而且好像一般情况下，这种叠拼的别墅，在底下那层，就是下叠的，其实它也是有这种类似的什么露台类的东西的，是吧。

    小神仙：对，它是有一个小院的。

    高燕：小院是小院，然后有的还会有上面，可能就是相对比阳台大一些。

    小神仙：对，它就是阳台会大一些。

    高燕：相当于阳台似的那种。

    小神仙：对对对。

    高燕：所以有些比较有情趣的，爱种个花，弄个草的可能会比较喜欢。

    小神仙：而且非常适合一家人居住。

    高燕：相对来说，我觉得可能这种叠拼的会便宜一些。

    小神仙：叠拼在这个别墅类型里面应该是***的，最贵的是独栋的，然后双拼，然后联排，然后叠拼。

    高燕：差不多了吧，就这几种吧。

    小神仙：对，在市面上大家多能见到的就是这些，大家可以根据自己的需求去选择这些不同的住宅。

    高燕：对，大家千万别听糊涂了，我们今天是跟大伙来讲一讲，在咱们购房当中可能会遇到的一些词汇，这些词汇可能对大家以后选房会有帮助，正好快赶上五一了，所以很多朋友也想五一出去看看房，这些词汇会对大家会很有帮助，所以我们今天并不是介绍某一套房子之类的，在以后的时候我们会慢慢地再跟大伙儿说，今天大伙儿如果有问题您可以继续来问，10628821927，电话是65150099，除了这些，比如说咱们的户型的一些这种，或者建筑类型的这么一些东西之外，可能还会有一些常用的名词。

    小神仙：对，还有一些常用的名词就关系到你具体的某一户，你的一些比如说户型里面，包括几个最常见的，开间、进深和层高，其实我觉得层高和进深比较好理解。层高就是指你们家里从地到天花板的这个高度，当然是高一点更好了。

    高燕：对。

    小神仙：现在规定的是最矮不能矮过2.8米，这个朋友们可以记住。

    高燕：就是一层的那种，是吧。

    小神仙：对，一层的，不能矮于2.8米，这是有规定的。进深呢，进深其实指的就是你这个房屋的实际的一个长度，就是看它有多长。

    高燕：比如说我这个户型有南北方面，可能也有东西方面，就找那个最长的地方。

    小神仙：对，找最长的那一个边，看看它的进深是多少，这个进深不宜过长。因为你进深，比如说你是一个南北的房子，如果进深太长的话，它两边会采光好一些，但是你中间其实是没有光的。

    高燕：你还记不记得咱们上次好像说到是大兴还是哪儿的其中有一个楼盘，他们的户型就是很长，你还记得我跟你说，我说这太长了，这肯定不好这种户型，是吧？

    小神仙：对，因为它中间采光会差一些。

    高燕：对对对。还有一个词汇，开间，这个开间到底是什么？

    小神仙：开间有一个专有的定义，我可能先给大家读一下，但是可能会比较难懂，大家可以听一下。就是一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线的实际距离。

    高燕：是有点问题。定位轴线是什么？

    小神仙：其实可以很简单的理解，它就是一个房屋的宽度，也就是说大多数的户型，就是看你有窗户的那一面墙是多宽。

    高燕：可能有的时候，比如说我们的卧室它也有窗户，客厅也有窗户，我们是以哪个来算？客厅吗？

    小神仙：它的面宽指的是每个房间的面宽，不是说整栋的面宽，面宽指的都是每个房间，比如说你的客厅有多宽，比如说客厅的宽度**比较舒适，要在3.9以上，否则这个房间看上去会很窄，当你再摆上那些你的电视、沙发，这个距离会很近，所以**是不要低于3.9。

    高燕：也就是说，咱说的开间就是这个房间的一个宽度，进深说的是它的长度，这样来算的。

    小神仙：对，这两个都是跟你的采光和通风有关系的，所以面宽和开间是大一点比较好，说明你的采光会比较好，通风会比较畅通，但是进深不要太长，进深太长，你的通风也会差一点。

    高燕：有过计算吗？比如说进深大概多长之内会比较好呢？

    小神仙：这个跟你的面宽也有关系。

    高燕：这倒也是。

    小神仙：比如说我家的进深可能是15米，很长了已经。但是我们家面宽可能是5米多，这就不太好。

    高燕：那是，所以你还是看整个房间的情况。

    小神仙：对。

    高燕：除了这几个之外，可能后面要说到的就是我刚才说的提到的容积率，到现在我也没明白什么意思，别着急，咱们下半段再说，大伙儿如果有一些正好去看房有一些问题的话也可以来问，1062882927，我们的电话是65150099，16点27分，我们先进入半点的路况和广告时间，我们一会儿马上回来。

    （广告、路况等）

    高燕：16点36分，欢迎大家继续收听我们今天的《装点好生活》，大家好，我是高燕。今天在我们的直播间有来自搜狐焦点的购房专家小神仙，来，打招呼。

    小神仙：大家好，主持人好。

    高燕：发现了吧，为什么每次一打招呼的时候我就会容易卡壳呢？

    小神仙：下回咱俩得多打几次招呼。

    高燕：就好了是吧？

    小神仙：嗯。

    高燕：好吧好吧，下回看看情况怎么样，今天其实我们跟大伙儿来说一说关于我们购房当中的一些“常见病”，这些常见病当然是打引号的，主要是跟大家伙来说一说常见的一些词汇，这些词汇可能会对大家以后生活有一些帮助，尤其是选房的时候。上半段我们跟大家说一说什么是板楼，就是建筑类型，板楼、塔楼、板塔结合的楼，另外我们也说了说常见的像开间、进深、层高，这个都是我们到时候看房的时候要问他们的，对吧。

    小神仙：对。

    高燕：下面我们说的这个可能也是一般在网上，我看每个开发商他们都会写的。

    小神仙：对，都会写出来的。

    高燕：但是我到现在我一直没明白的这个容积率，咱们赶紧说说吧。

    小神仙：先问一下冰雪的主持人，你的感觉容积率是越高越好，还是越低越好呢？

    高燕：我觉得越低越好吧。

    小神仙：我就说你很冰雪嘛。

    高燕：是吗？

    小神仙：容积率就是越低越好，因为这个容积率深是什么呢，就是总的面积除以总的占地面积，建筑面积除以你的占地面积。

    高燕：你知道我最开始以为这个容积率是什么吗？

    小神仙：是什么？

    高燕：比如说我会觉得同样在，比如说一百平米的这个地方里面，能有多少人活动，然后比如说这个人越多，它就不想当于越拥挤吗？所以我觉得越低越好，等于它其实说的房间，这个房子的这个，而不是说它有多少户，是这样吗？

    小神仙：对，不是说它有多少户，其实你有一个特别简单的理解，容积率越低，也就相当于你这里面的用户越大，绿化越大，所以说容积率越低越好。

    高燕：我明白了，刚开始我自己的感觉，可能看到的只是人，但是其实如果说里面这个房子少了，住的人肯定也就少了。

    小神仙：对对对。

    高燕：其实一回事。这个就是容积率，明白了。后面还有呢？

    小神仙：后面就是这个占地面积，占地面积很好理解，相当于你的物体占的这个地面的一个水平的面积，这就是你的底面积。

    高燕：它说的这个占地面积是说它整个这个盘占地面积吧

    小神仙：它说的是每一栋楼的占地面积。

    高燕：每一栋楼。

    小神仙：然后建筑面积指的就是你的一套房子外围，外围这一圈的一个和。

    高燕：就是它不包括里面的。

    小神仙：对，建筑面积指的就是你这个外围，而不是你的套内，它跟套内是两个概念，套内指的是你房间里面的面积，建筑面积是包括外围你的墙有多宽，还有一些公摊的面积是在里面的。

    高燕：所以说我们可能最最看重的就是它这个使用面积，对吧。

    小神仙：对。

    高燕：因为使用面积比如说我们能够使用到的，因为毕竟房间里的比如说有堵墙这也算地儿呢。

    小神仙：对，它也算在建筑面积里面的。所以户型不同，它的使用率是不同的，你要非常关心这个使用率，这个使用率决定了你这个价格，比如说同样都是一万块钱，你的使用率低，就说明你的房子贵，所以这个使用率是什么，就是你的套内面积除以你的建筑面积。

    高燕：明白了，还有一个就是绿地率，绿地率这个好像我看好多得没有。

    小神仙：绿地率这个很好理解。

    高燕：对，但是这个很多商家它都没有这个。

    小神仙：它都没有标出来，所以你要特意地去问一下你的置业顾问，你的绿地是大概占这个小区的百分之多少？

    高燕：一般这个应该不会写到合同里面吧？

    小神仙：绿地率应该是写在合同里面的，但是它现在一般都是写容积率，其实容积率低的话，也会差不多，但是现在有一些小区，它是户型里面会送面积，其实这个送的面积最影响的你小区的一个容积率，因为它在审批的时候，它送的面积是在哪儿来的，它是给你做成绿化的，但其实你这个收房的时候，它是帮你改成一个房间的，所以无形当中你的小区的容积率就变高了。

    高燕：所以这一点，到时候如果大家买那种赠送面积比较多的户型的时候应该想一想。

    小神仙：对，所以说它赠送面积的时候，其实它的容积率是大于它实际的，是比较低的，比如说它实际告诉你，它的小区计划容积率可能是3.0，但其实等你收房的时候，它可能已经有3.5了，因为它把之前的一些绿化的面积，已经变成一个房间了。

    高燕：它这个计划特合适，羊毛出在羊身上。

    小神仙：没错。

    高燕：除了这些之外，好像还有一个绿化率，绿化率是不是也跟刚才咱们说的那个差不多。

    小神仙：对，绿化率也是差不多，其实绿化率很好理解，就是指的你这个小区里的一个绿化的面积，这个绿化的面积与规划的建设用地面积的一个比率。

    高燕：明白了。除了这些之外，还有一些什么样的名词呢？在这里面。

    小神仙：基本上你能涉及到个人购房的名词，我觉得了解这些就可以了。但是还是需要了解一些，比如说现在所售的一些楼盘的类型，最普通的一个普通的住宅，要70年产权，这才是一个普通的住宅，也就是现在普通的商品房一个住宅楼的产权都是70年的，就是所谓的大产权。然后像办公类的，就是40年到50年的居多，这就是所谓的商业产权，这个商业产权里假如说你的置业顾问跟你说，这个楼盘是商业产权的，那你心里就一定要知道它一定是商业的水、电，没有燃气，因为销售可能想避免它的这些弊端，所以它只跟你说它是商业产权，而不点名后面的这些话，所以要了解，你要是买了商业产权，就意味着你以后的水费、电费都是要走商业的。

    高燕：生活成本提高了。

    小神仙：对对对，而且是没有燃气的。

    高燕：没错，还有一个，比如说可能有人会问到，像买别墅这样的，是不是也应该算是七十年产权呢？

    小神仙：对，别墅是七十年产权。

    高燕：但是我知道很多人觉得买别墅就一辈子了，这块地儿就是我的，不是这样的，对吧？

    小神仙：对，不是，还是七十年产权。

    高燕：像这种花园洋房其实也都是，只是就是分这种商业和住宅两种。

    小神仙：对对对，像别墅和花园洋房就是属于一些高档的住宅而已，但它都是住宅，是70年的。

    高燕：产权都是一样的。

    小神仙：对。所以在这一点，像市面上说的那些小产权的房子，是不能买的，因为它是没有国家认可的一个房产证的，所以这一点大家要注意，而且小产权的房子它是没有销售许可证号的。

    高燕：所以说小产权可能会出现问题，未来的问题会很多。

    小神仙：会有很多隐患。

    高燕：而且最主要的一点，一个是房产证这个问题，还有一个就是没有销售许可证，而且在生活成本上会比较高，商水商电，可能有一些会做得比较好。

    小神仙：小产权倒不一定是商水商电，但是说，它并不是国发颁发给你的有效的房产证。

    高燕：比如说这个房子他说是小产权的，但是可能一般小产权，有一些都是一些比如商店或者是商水，可能有一部分是民水。

    小神仙：不，我觉得你混淆了两个概念。这个小产权和商业产权不是一个概念，商业产权是合法的，只是它是商的水电和四十到五十年的产权，而这个小产权房是现在国家不允许的。

    高燕：明白了，所以这个也是真的很多人买房的时候都会混淆的。包括刚开始，你要不跟我讲的话，我也并不是很清楚。

    小神仙：并不是说它的产权年限小就叫小产权，只是说商业产权就是四十年到五十年。

    高燕：好，明白了。这回如果大家要是买这种，要因为这种房子很多，而且很多，比如说像（乐福特），好多有的一些都是四五十年产权的，但是它这种，那它算是小产权吗？

    小神仙：它不算小产权，它算是商业产权。

    高燕：所以这一点我觉得大家一定要弄清楚。因为像现在很多年轻人，我觉得好像现在80后、90后，如果要买房的话，就两个人，他很喜欢（乐福特）这种形式。

    小神仙：因为（乐福特）的话，它变成两层以后，它的单价相对就低了，你就可以有更大的一个空间。

    高燕：对，而且两个人觉得上下，这样可能还会有私密空间，挺好的。

    小神仙：对对对，而且它华体会(中国)的风格会比较时尚一些。

    高燕：对，比较现代。所以这种产权你看看它到底是什么样的产权，是商业产权还是说咱们所说的小产权，对吧？

    小神仙：对。

    高燕：刚才我们也跟大家伙总结了一下，在购房当中的一些知识点，后面还有很多，我们刚说到**步。

    小神仙：对，下面该说第二步了。

    高燕：第二步是看房选房的一些内容，是吧。

    小神仙：对，当你了解了这个基本的知识，咱们就要走出家门了，要去看看房子，选选房子，进入实战了。

    高燕：对，实战的话，可能也会有一些点，要跟大伙说。

    小神仙：首先咱们先说看房，现在因为各个看房的班车都比较多了，所以现在有两种方式，一种就是你自己去出门，然后去看上哪个房子你自己就去看，还有一种你可以选择一些专业的看房团，比如说我们搜狐焦点网，也是有看房团的，大家一起去。如果一起去其实有一个好处，就是我们已经帮您总结好了一条路线，可能都是在某一个区域，可能都是昌平区域的，咱们这一天就能把这一个区域四五个楼盘全都看完，而且省得您自己去找路去问路这个时间，所以就会比较。

    高燕：还能省路费。

    小神仙：对，还能省路费，而且有专业的人带您去看，而且注意哪些点也会有人来提醒您，而且咱们要是一起去看，有可能还会便宜一些。

    高燕：这样吧，我觉得这个回头以后有这样的团的时候，咱们可以邀上咱们节目的听众朋友，到时候咱们可以一起，是吧

    小神仙：对，非常欢迎。

    高燕：刚才说到有两种看房的方式，而且还有一个，比如说我们要去看房的话，主要我们要看哪些方面呢？

    小神仙：看房，首先这个地段是非常重要的。因为你这个地段基本上就影响了你所购的这个房子的总体的一个价格。比如说它的交通状况，周边的配套，这些都属于你要在选择地段时候比较关注的。

    高燕：我不能说一抹黑的我直接有奔那楼盘去的，你主要还得了解一下周围，比如说我的车站在哪儿，旁边有没有这种超市，有没有学校？

    小神仙：有没有医院之类的。

    高燕：对。

    小神仙：然后就是你要关注一下你的购买的产品的类型，它是一个普通的住宅，还是一个公寓呢，还是一个花园洋房，当然普通住宅肯定是***的，公寓其次，然后就是花园洋房，最贵的当然就是别墅类的一些产品，然后再看你这个区域当中有没有一些学校。因为现在购房很多因素都是为了小孩上学方便，所以如果你有一些名校在旁边，也会影响你整体的一些房屋的一个价格。

    高燕：对，一般学区房的房子都很贵。

    小神仙：对对对，尤其是名校旁边的。

    高燕：对对对。而且我觉得还有一点，开发商也挺重要的，你得看一看。

    小神仙：当然了，开发商会影响你后期的一些，因为你是一个，比如说两年交的期房，对吧。最后出房质量如何，后期的物业如何，都是跟这个息息相关的。

    高燕：还有一个就是看一看开发商和物业，他们到底是一家还是两家。如果是两家的话，可能物业你也要考虑一下。

    小神仙：对，物业也要考虑一下，后期它对你的服务是终身的，所以要非常关注。

    高燕：对，如果真的是好的物业的话，你会觉得非常地贴心，不好的物业真的让你心里特别不开心。

    小神仙：对，咬牙切齿你都受不了。

    高燕：对，所以为什么有很多朋友拒绝交物业费，当然了，咱们该交还是得交，但是确确实实有一些物业做得真的不好。

    小神仙：对，而且物业是应该提升一下自己的服务质量，对吧。

    高燕：对，所以我们在以后的节目当中，也会请到一些物业来到我们的节目当中，也让一些好的物业跟我们来讲一讲，他们的管理的方式方法，也希望对大家有所帮助吧，这是关于物业。还有一点，可能大家去看房最重要的是得看户型。

    小神仙：对，户型是以后你一进家最重要的，你会知道你们家的卫生间有没有窗户，是否通风，你们厨房摆放得是不是合理，这些都是跟以后你的生活非常密切相关的。

    高燕：但是我有一点，我觉得大家如果去看房的话，一般情况下看的都是样板间，对吧。但是我觉得看样板间，一定不要被一些厂家所忽悠了，因为有的时候你去看样板间，和你真真正正收房了之后，它不是完全一样的。而且它在做样板间的时候，比如说有些地方它稍微地给你加宽一点，再加高一点。

    小神仙：比如阳台，它给你弄大一点，你的视觉效果就好一点。

    高燕：而且它贴的壁纸可能会有一种扩张的效果，或者这面给你搁个镜子什么的，当时你看起来挺豁亮，但是你真正收房了以后可能没有这样的效果。

    小神仙：对，所以大家应该要学会看户型图，这一点很重要，你要根据它实际的户型图来设想，你到时候实际收房是什么样子，而不要被样板间的一个华体会(中国)所迷惑。

    高燕：还有一点，我看你这儿列到了的是一些同小区的不同楼层，这个一般情况下，你只能说是已经快收房的时候才能看到吧。

    小神仙：这个不是，因为不同的楼层也会影响你买的价格，一般像比如说网站看到的，或者销售给你介绍的，都是他们这个楼盘的均价，但是其实当你选好比如我要买二层，或我要买十层，这个中间还是有一个区间差的，一般楼层均价指的是中间楼层的价格，应该如果往低的话，越低会越便宜，越高会越贵，但是最顶层也不一定是最贵的，有可能倒数第二层是最贵的。

    高燕：你有没有考虑过，为什么说这个楼层越高它越贵呢？

    小神仙：因为你的视野会越好，你的采光会越好。比如你住在一层吧，有两个原因，一个是会有点潮，对吧。其次是可能你的光被前面的楼所挡住了，所以越往上肯定采光是越好的，所以这也是它越贵的一个原因。

    高燕：明白了，还有一个是价格和使用率的关系，这个有什么样的一些关系吗？

    小神仙：这个跟刚才咱们讲的，使用率跟价格是有关系的，你自己要了解。假如说你现在选的这个户型，有的户型的得房率只有70%多，那么就说明它是一个使用率比较低的类型了，如果你旁边还有一个楼盘可以选择，那个楼板得房率是80%，那同样价钱你应该去买80%多得房率的这个，会比较便宜。

    高燕：以后占到的一些地方会多一些。

    小神仙：对，也就是说你的建筑面积是多少，你实际得到的你的使用的面积是多少。

    高燕：这和价格确实有关系。还有一个，刚才价格楼层咱们说过了，价格使用率的关系咱们也说过了。在这方面，这里头你有问题要问我吗？我现在都很期盼着知道吗？

    小神仙：这个里面我。

    高燕：还真没什么特别的。

    小神仙：对，因为这个方面讲得还是比较清晰的，而且大家都比较明白的，就是说还有一点，就是到时候如果有某一个楼盘，上面写着你要赠送你的面积，一定要在合同上面写清楚。

    高燕：但是有一些好像赠送的这个好像它们是不写的吧，比如说原来是绿化，

    小神仙：赠送它是会写在合同上的，但是它的房本上没有，但是它合同上应该是有的。

    高燕：是这样。其实我觉得特别想再多说，因为今天时间的原因，可能后面咱们不能再说了，比如说选房方面应该注意哪些，户型注意哪些，这个咱们以后再慢慢跟大家伙说，但是我觉得像一些周边的配套的东西，我觉得还是要多多的考虑一些，因为我觉得这个对以后的生活还是很有帮助的。比如说经济实力和工作的生活需求，咱们来锁定这个大概的买房区域，比如说交通便捷，这个就是真的是很关键很关键的。

    小神仙：对，尤其对于上班族来讲，你周边是否有地铁，周边出来的路是否通畅，这个非常重要。

    高燕：没错，第二个就是这个周边的一些配套，生活便不便利，一般情况下，反正作为咱们普通的这种消费者，比如说我旁边买一个菜，买一个东西，大概是不是10分钟到15分钟能不能到，如果走都走不到，那就确实有点远，是吧。

    小神仙：对。

    高燕：还有就是什么绿地，公园，一般像如果有的话，很多开发商都会跟你说，我旁边有很多绿地，有很多休闲场所，这个其实是增加他们的卖点的。

    小神仙：对，是增加他们的卖点，而且你要考察一下这个绿地是否有他说的面积那么大，因为他跟你说旁边这个绿地有多大面积，其实它不会把这些东西写在合同里，因为那个不是它所能管辖的，你要实际去考察一下，它周边的环境到底如何。

    高燕：还有一个，就是也是现在大家的一个趋势，未来的这个轨道交通规划，是吧。

    小神仙：对，因为现在大家可以看一下，北京的轨道交通的一个规划图，已经相当庞大了，所以说如果你去购买一些，将来有可能通地铁的地方，你的房屋会通行比较方便，其次它还有一个升值的潜力。

    高燕：因为它现在没建，因此它这个地方会比较便宜一些。

    小神仙：对。

    高燕：好了，今天由于时间关系，我们可能差不多只能到这儿了，当然是后面确实关于选房的一些知识点还有很多，我们在以后的时间当中，我们再慢慢地跟大伙儿说，今天特别感谢来自搜狐焦点的购房专家小神仙。

    小神仙：也感谢主持人和听众朋友们。

    高燕：对，我们在以后的时间当中，大家可以继续把您的问题发送过来，咱们也可以根据大家的问题，然后咱们再来做节目也可以。

    小神仙：好的。

    高燕：好，那今天就这样了，我们明天见。

    小神仙：再见。

——完——